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戴恩斯墨尔本会计师 - 投资房出租报税
投资房租赁报税
海外人士在澳有投资物业需要就在澳投资报个人所得税。你需要申请一个澳大利亚税号。每年六月30日是财政年度结算日。在投资房开始租赁之后的第一个六月30日为结算。一般建议在七月到九月，带齐相关文件，找会计师报税即可。请注意，报税并不等于要缴税。
租赁应税所得基本的计算方法如下：
租金收入 - 利息 - 支出 - 折旧 = 应税所得
利息是月供费用里面利息的部分，不算本金。
支出包括所有中介费，保险，维护，清洁，市政费，灭虫，律师费，广告费等。
折旧只是对建筑和内部装修而言，不包括地价。一般来说建筑折旧40年，内部装修电器等5-15年不等。
通常新房子折旧很大，而普遍公寓Apartment的折旧比House独立别墅大。应税所得一般是负数，不用缴税。
现金流基本计算方法：
租金收入 - 月供 - 支出 = 现金流
这里月供算本金还款和利息（如果选择本息同还）。
一般客户会尽量控制贷款能把现金流保持正数，财政会比较稳健。
当一个房子有比较大的贷款（利息支出大），而且建筑比较新的情形（折旧支出大），应税所得一般是负数。
这个负数可以在房东当年的收入里面直接扣除，以达到节省税费的作用。
海外投资者一般只有投资房一个收入，如果应税所得是负数，这是一个税务亏损。这个税务亏损可以逐年累积为税务抵免，可以用来抵消将来的租金收入，或者出售房产时候的资本增值税，从而达到节税的效果。
以上的公式是基本算法，如果客户需要专业意见判断自己的投资情况和税务状况，请致电我们。
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