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戴恩斯墨尔本会计师 - 投资房出租报税

投资房租赁报税

 

海外人士在澳有投资物业需要就在澳投资报个人所得税。你需要申请一个澳大利亚税号。每年六月30日是财政年度结算日。在投资房开始租赁之后的第一个六月30日为结算。一般建议在七月到九月,带齐相关文件,找会计师报税即可。请注意,报税并不等于要缴税。

租赁应税所得基本的计算方法如下:
租金收入 - 利息 - 支出 - 折旧 = 应税所得

利息是月供费用里面利息的部分,不算本金。
支出包括所有中介费,保险,维护,清洁,市政费,灭虫,律师费,广告费等。
折旧只是对建筑和内部装修而言,不包括地价。一般来说建筑折旧40年,内部装修电器等5-15年不等。
通常新房子折旧很大,而普遍公寓Apartment的折旧比House独立别墅大。应税所得一般是负数,不用缴税。​

 

现金流基本计算方法:
租金收入 - 月供 - 支出 = 现金流

这里月供算本金还款和利息(如果选择本息同还)。
一般客户会尽量控制贷款能把现金流保持正数,财政会比较稳健。

当一个房子有比较大的贷款(利息支出大),而且建筑比较新的情形(折旧支出大),应税所得一般是负数。

这个负数可以在房东当年的收入里面直接扣除,以达到节省税费的作用。

海外投资者一般只有投资房一个收入,如果应税所得是负数,这是一个税务亏损。这个税务亏损可以逐年累积为税务抵免,可以用来抵消将来的租金收入,或者出售房产时候的资本增值税,从而达到节税的效果。


 

​以上的公式是基本算法,如果客户需要专业意见判断自己的投资情况和税务状况,请致电我们。

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